yabo22vip亚博

北京信凯律师事务所

主页 > 房地产与建筑工程 > 房产纠纷 > > 正文

律师推荐

  • 沙云翠

    信凯合伙人

    yabo22vip亚博执业证号:11101201411349735

    北京电台《京城大律师》栏目专聘律师,海淀区律协权保委委员,海淀区律协老律师工作委员会秘书长,北京市律协老律师

    了解详情 在线咨询
  • 傅应俊

    信凯合伙人

    yabo22vip亚博执业证号:11101201411349735

    yabo22vip亚博信凯企业投、融资法律事务部主任,中国政法大学经济管理、法学双重学士学位,曾担任数十家大中型金融机构的法律顾问

    了解详情 在线咨询

目前经济适用房买卖纠纷有哪些

日期:2019-05-07 浏览次数:72

随着时代的发展,房子成了现代年轻人的刚需,导致现在房价急剧攀升。也有一些钻法律政策空子的人买卖经济适用房,从而导致经济适用房买卖纠纷案有增多,出现了两张现象:

1、“借名买房”

2、“黑白合同”纠纷

本来经济适用房是国家集资修建,为减轻一部分中低家庭收入的人群而推出的房屋,但是不少钻法律空子的人导致了众多的经济适用房买卖纠纷案,下面信凯律师事务所房产律师带你了解关于经济适用房的一些问题。

信凯律师事务所

借名买房

“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。

“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议,对“借名”行为做出约定:

1. 双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;

2. 双方不明确约定买卖房号,仅签订协议约定,房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方,名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;

3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同,约定将该套房屋出卖给实际出资人,待政策允许后再办理产权过户手续。

双方产生纠纷一般有以下两种类型:

第一种是名义买房人想实际占有房屋,起诉实际出资人腾房;

第二种是实际出资人起诉名义买房人,要求将房屋过户到自己名下。

法院判决倾向:实际出资人享有长期居住权

双方签订的“借名买房”协议,使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房,按照《经济适用房管理办法》,应属于无效协议,但是按照《合同法》的规定,也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件,法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资,首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人,其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还。

法院同时考虑到,这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此,若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬,因有房屋所有权的人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。

黑白合同

根据规定,购买经济适用房的家庭未住满五年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。

经济适用房的“黑白合同”则是指,在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时,房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易,而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分,即购房款和装修装饰设备补偿款,前者是经济适用房当时的购买价,后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。

该类合同表面上是按照原价转让经济适用房,而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款,确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式,实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动,“黑白合同”的现象便应运而生。卖家与买家在签订了“黑白合同”后,因为房屋升值而毁约的现象大量出现。

目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点:

一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定,侵害了国家利益,符合合同无效的条件。

另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题,去年北京市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则,即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。但要从根本上解决上述问题,建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规,将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。

以上就是北京海淀区律师事务所信凯律师事务所为大家整理的关于经济适用房的买卖纠纷的相关内容,如果大家对于经济适用房还有其他的疑问,欢迎详情咨询我们信凯律师事务所的专业房产律师。

信凯律师事务所二十年专注合同纠纷诉讼业务,被司法局授予为“海淀区优秀律师事务所”,北京电视台《法治60’》合作律所 。

办理各类案件上千起,成功案例被中央电视台、北京电视台法制进行时报道。

信凯合伙人或律师,曾经在北京市第一人民法院、公检法任职多年,拥有丰富的人脉社会资源。

北京市信凯律师事务所师由多名认同团队合作理念、专业化分工的资深律师及助理组成,拥有在中国及国际律师事务所的执业经历,是国内一流的房地产业务律师团队,多年来参与并代理八百多起房地产案件,专业处理各类商品房、二手房纠纷、房屋继承纠纷、房产开发、建筑工程、拆迁安置等案件,信房地产律师团队由管理团队、业务团队及技术保团队组成,以“专注于您的委モ”为宗旨,为客户提供最专业化的法律解决方案。

沙云翠律师

沙云翠律师刑事辩护律师高级合伙人律师 十年之久执业经验

177-1057-6331( 我将为您提供专业、有品质的服务!)